Autor: Ewelina Mackiewicz, Notariusz  ·  5.06.2026

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to jeden z najważniejszych dokumentów na drodze do zakupu nieruchomości – a zarazem moment, w którym najłatwiej popełnić kosztowny błąd. Może przyjąć dwie formy: zwykłą pisemną albo akt notarialny. Obie są prawnie wiążące, ale różnica między nimi decyduje o tym, czy w razie problemów odzyskasz wpłacone pieniądze i czy w ogóle dojdzie do transakcji.

W naszej Kancelarii Notarialnej na warszawskim Powiślu, w centrum Warszawy, codziennie pomagamy kupującym i sprzedającym zabezpieczyć transakcję na etapie przedwstępnym. Poniżej tłumaczymy, czym jest umowa przedwstępna, kiedy warto zawrzeć ją u notariusza i jak ustalić zadatek, by realnie chronił Twoje interesy.

Czym jest umowa przedwstępna i po co ją podpisać

Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – czyli docelowej umowy sprzedaży mieszkania. Reguluje ją art. 389 Kodeksu cywilnego. Podpisuje się ją wtedy, gdy strony są już zgodne co do warunków transakcji, ale do jej finalizacji potrzeba czasu – najczęściej na uzyskanie kredytu hipotecznego, skompletowanie dokumentów albo wyprowadzkę dotychczasowego właściciela.

Bez umowy przedwstępnej każda ze stron może w każdej chwili wycofać się z transakcji bez konsekwencji. Umowa przedwstępna porządkuje sytuację: ustala cenę, termin i warunki, a przy odpowiedniej formie pozwala wyegzekwować sprzedaż nawet wtedy, gdy druga strona zmieni zdanie.

Forma zwykła a akt notarialny – skutek słabszy i silniejszy

To najważniejsza różnica, którą musi rozumieć każdy kupujący. Kodeks cywilny przewiduje dwa „poziomy" ochrony przy umowie przedwstępnej:

• Skutek słabszy (art. 390 § 1 KC) – przysługuje przy każdej ważnej umowie przedwstępnej, także zwykłej pisemnej. Jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możesz żądać naprawienia szkody, ale nie możesz przymusić jej do sprzedaży.
• Skutek silniejszy (art. 390 § 2 KC) – przysługuje tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, czyli – przy nieruchomości – w formie aktu notarialnego. Wtedy możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony.

W praktyce: jeśli kupujesz wymarzone mieszkanie i zależy Ci na pewności, że właściciel go nie sprzeda komuś innemu za wyższą cenę, formą bezpieczną jest akt notarialny. Zwykła umowa pisemna wystarcza, gdy obie strony mają do siebie zaufanie, a kwota zadatku jest na tyle wysoka, że sama w sobie dyscyplinuje strony.

Umowa przedwstępna pod kredyt hipoteczny

Najczęstszy powód zawierania umowy przedwstępnej to zakup mieszkania na kredyt. Bank wymaga umowy przedwstępnej, aby rozpatrzyć wniosek kredytowy – to ona określa cenę, strony, przedmiot i termin zawarcia umowy ostatecznej.

Z punktu widzenia kupującego na kredyt kluczowe jest, by w umowie przedwstępnej znalazł się warunek dotyczący finansowania. Dobrze skonstruowana umowa przewiduje, że jeśli bank odmówi udzielenia kredytu, kupujący może odstąpić od umowy i odzyskać zadatek (a nie stracić go). Bez takiego zapisu odmowa kredytu może oznaczać utratę wpłaconych pieniędzy.

Warto też realnie ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej – proces kredytowy trwa zwykle kilka tygodni, więc zbyt krótki termin bywa źródłem problemów. Na spotkaniu w naszej kancelarii w Śródmieściu pomagamy dobrać termin i warunki do harmonogramu banku.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna

Niezależnie od formy, dobrze sporządzona umowa przedwstępna powinna precyzyjnie określać najważniejsze elementy transakcji. Brak któregoś z nich bywa później źródłem sporów.

Pełną listę dokumentów potrzebnych do samej transakcji opisaliśmy w artykule zakup mieszkania na rynku wtórnym – checklista dokumentów, a perspektywę drugiej strony – w przewodniku sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Zadatek a zaliczka – co wybrać

To jedno z najczęstszych pytań przy umowie przedwstępnej – i różnica, która ma realne skutki finansowe. Zadatek (art. 394 KC) działa jak zabezpieczenie wykonania umowy:

• jeśli od umowy odstąpi kupujący – zadatek przepada na rzecz sprzedającego,
• jeśli od umowy odstąpi sprzedający – musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości,
• jeśli transakcja dojdzie do skutku – zadatek zalicza się na poczet ceny,
• jeśli umowa zostanie rozwiązana za zgodą obu stron – zadatek wraca w kwocie nominalnej.

Zaliczka natomiast zawsze wraca w kwocie nominalnej, niezależnie od tego, kto i dlaczego zrezygnował. Nie pełni funkcji zabezpieczającej – dlatego większość klientów decyduje się na zadatek, który realnie dyscyplinuje obie strony transakcji.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza

Taksa notarialna za umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego wynosi maksymalnie połowę stawki przewidzianej dla umowy przyrzeczonej (sprzedaży). Poniżej orientacyjne kwoty w zależności od wartości mieszkania:

Do taksy dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów aktu (6 zł netto za stronę). Co istotne – od samej umowy przedwstępnej nie płaci się podatku PCC; podatek 2% pojawia się dopiero przy umowie przyrzeczonej na rynku wtórnym. Aktualne stawki innych czynności znajdziesz na stronie opłaty notarialne.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 389 (umowa przedwstępna), art. 390 (skutek słabszy i silniejszy), art. 394 (zadatek), art. 158 (forma aktu notarialnego przy nieruchomości)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2024.1566), § 3 (stawki od wartości) oraz § 7 (umowa przedwstępna – połowa stawki)