Autor: Ewelina Mackiewicz, Notariusz  ·  22.06.2026

„Co najpierw – kredyt czy akt notarialny?” to jedno z najczęstszych pytań kupujących mieszkanie na kredyt hipoteczny. Odpowiedź jest prosta: najpierw umowa kredytu, potem akt notarialny. Ale między tymi dwoma momentami jest kilka kroków, których kolejność decyduje o tym, czy transakcja przebiegnie gładko i kiedy bank wypłaci pieniądze.

W naszej Kancelarii Notarialnej na warszawskim Powiślu, w centrum Warszawy, codziennie obsługujemy zakupy nieruchomości finansowane kredytem. Poniżej tłumaczymy, jak wygląda cała procedura, czym jest ustanowienie hipoteki i jakie koszty czekają Cię u notariusza.

Co najpierw – kredyt czy akt notarialny?

Bank, zanim udzieli kredytu, musi wiedzieć, co finansuje i jak zabezpieczy swoje pieniądze. Dlatego umowa kredytu poprzedza akt notarialny przenoszący własność. Sam akt jest natomiast momentem, w którym bank zabezpiecza się hipoteką na kupowanej nieruchomości.

Cała procedura zakupu na kredyt przebiega w ustalonej kolejności:

• Umowa przedwstępna – ustala cenę, strony i termin; bank traktuje ją jako podstawę wniosku kredytowego,
• Wniosek kredytowy i decyzja banku – po analizie zdolności kredytowej i wartości nieruchomości,
• Podpisanie umowy kredytu – z konkretnymi warunkami i kwotą,
• Akt notarialny sprzedaży – przeniesienie własności wraz z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku,
• Złożenie wniosków do księgi wieczystej – wpis nowego właściciela i hipoteki (robi to notariusz),
• Wypłata kredytu – zwykle po akcie i po złożeniu wniosku o wpis hipoteki.

Etap przedwstępny jest tu kluczowy – to on daje czas na uzyskanie kredytu. Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną pod kredyt, opisaliśmy w artykule umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Czym jest ustanowienie hipoteki

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza spłatę kredytu na kupowanej nieruchomości. Wpisuje się ją do działu IV księgi wieczystej. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości – niezależnie od tego, czyją stanie się ona własnością.

Co istotne dla formalności: oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki co do zasady wymaga formy aktu notarialnego, jednak na rzecz banku wystarcza zwykła forma pisemna (art. 95 Prawa bankowego). Mimo to przy zakupie na kredyt hipotekę zwykle ustanawia się w tym samym akcie notarialnym sprzedaży – dzięki temu notariusz od razu składa elektroniczny wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777)

Wiele banków wymaga, by kredytobiorca złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). To oświadczenie, w którym zgadzasz się, że w razie zaprzestania spłaty bank będzie mógł szybciej uzyskać tytuł wykonawczy – bez długiego procesu sądowego.

Oświadczenie z art. 777 to typowa czynność notarialna przy kredycie hipotecznym. Notariusz może ująć je w tym samym akcie co umowa sprzedaży i ustanowienie hipoteki, dzięki czemu cała transakcja zamyka się na jednej wizycie.

Jakie dokumenty bank i notariusz potrzebują do aktu

Aby notariusz mógł przygotować akt, potrzebne są zarówno dokumenty nieruchomości, jak i dokumenty pochodzące z banku. Najważniejsze z nich to:

Pełną listę dokumentów po stronie nieruchomości znajdziesz w przewodniku zakup mieszkania na rynku wtórnym – checklista dokumentów. Jeśli kupujesz od dewelopera, zajrzyj do artykułu zakup mieszkania od dewelopera, gdzie procedura wygląda nieco inaczej.

Koszty notarialne przy zakupie na kredyt

Zakup na kredyt wiąże się z kilkoma pozycjami kosztów. Część z nich dotyczy samej sprzedaży, część – zabezpieczenia kredytu. Poniżej najważniejsze składniki:

• Taksa notarialna za umowę sprzedaży – zależna od wartości nieruchomości (+ 23% VAT),
• Podatek PCC 2% – przy zakupie na rynku wtórnym (na rynku pierwotnym od dewelopera nie występuje),
• Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł,
• Opłata sądowa za wpis hipoteki – 200 zł,
• Podatek od ustanowienia hipoteki – najczęściej 19 zł (gdy wysokość zabezpieczonej wierzytelności jest nieustalona),
• Wypisy aktu – 6 zł netto za stronę.

Warto wiedzieć, że stawki taksy notarialnej są maksymalne – to górna granica wynagrodzenia notariusza, a nie sztywna cena. Dokładny koszt Twojej transakcji wyliczymy przed podpisaniem aktu. Perspektywę drugiej strony transakcji opisuje też artykuł sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 244–251 (hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe), art. 158 (forma aktu notarialnego)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 (poddanie się egzekucji)
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, art. 95 (forma oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku)