Autor: Ewelina Mackiewicz, Notariusz  ·  22.06.2026

Zniesienie współwłasności i podział majątku to sprawy, które wiele osób kojarzy wyłącznie z długim procesem sądowym. Tymczasem, gdy strony są zgodne, większość z nich można załatwić u notariusza – szybciej, taniej i bez stresu rozprawy. Dotyczy to zarówno współwłaścicieli odziedziczonej nieruchomości, jak i byłych małżonków dzielących wspólny majątek po rozwodzie.

W naszej Kancelarii Notarialnej na warszawskim Powiślu, w Śródmieściu, pomagamy uporządkować współwłasność tak, by każda ze stron miała jasność co do swoich praw i rozliczeń. Poniżej tłumaczymy, kiedy wystarczy notariusz, jakie są sposoby podziału i ile to kosztuje.

Czym jest współwłasność i kiedy się ją znosi

Współwłasność oznacza, że ta sama rzecz – najczęściej nieruchomość – należy do kilku osób jednocześnie. Kodeks cywilny rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych (każdy ma określony udział, np. 1/2) oraz współwłasność łączną (typową dla małżeńskiej wspólności majątkowej). Współwłasność powstaje m.in. przez wspólny zakup, darowiznę dla kilku osób albo – bardzo często – w wyniku dziedziczenia.

Z czasem współwłasność zwykle staje się niewygodna: trudniej zarządzać nieruchomością, sprzedać udział czy rozliczyć nakłady. Zniesienie współwłasności to definitywne wyjście z tej sytuacji – po nim rzecz przestaje być wspólna.

Zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie?

To pierwsze pytanie, które warto sobie zadać. Odpowiedź zależy od jednej rzeczy – czy współwłaściciele się dogadują.

• Zgoda co do podziału – wystarczy umowa o zniesienie współwłasności u notariusza. Przy nieruchomości forma aktu notarialnego jest obowiązkowa (art. 158 Kodeksu cywilnego).
• Brak porozumienia – konieczne jest postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, w którym to sąd decyduje o sposobie podziału i wysokości spłat.

Sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności. W akcie notarialnym strony mogą wybrać ten, który najlepiej odpowiada ich sytuacji.

• Podział fizyczny – rzecz dzieli się na części odpowiadające udziałom (np. wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali albo podział działki). Możliwy tylko wtedy, gdy nieruchomość da się realnie podzielić.
• Przyznanie rzeczy jednej osobie ze spłatą – najczęstsze rozwiązanie u notariusza. Nieruchomość w całości otrzymuje jeden współwłaściciel, a pozostali dostają spłatę odpowiadającą wartości ich udziałów.
• Sprzedaż i podział sumy – nieruchomość zostaje sprzedana, a uzyskane pieniądze dzieli się między współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów.

Wysokość spłat i dopłat, terminy oraz sposób zapłaty strony ustalają swobodnie i zapisują w akcie. To istotna przewaga drogi notarialnej – pełna kontrola nad warunkami rozliczenia.

Podział majątku po rozwodzie u notariusza

Szczególnym przypadkiem jest podział majątku wspólnego małżonków. W trakcie małżeństwa obowiązuje zwykle wspólność majątkowa, w której nie ma „udziałów” – majątek jest wspólny w całości. Aby go podzielić, najpierw musi ustać wspólność majątkowa.

Wspólność ustaje z chwilą rozwodu, ale można ją zakończyć wcześniej, zawierając u notariusza umowę o rozdzielność majątkową. Coraz więcej par porządkuje sprawy majątkowe jeszcze przed rozprawą rozwodową – uzgodniony wcześniej podział potrafi cały rozwód znacznie uprościć.

Gdy w skład majątku wchodzi mieszkanie lub dom, umowa o podział majątku wspólnego musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli interesują Cię same skutki rozdzielności, opisaliśmy je w artykule intercyza i rozdzielność majątkowa.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności i podział majątku

Taksa notarialna zależy od wartości dzielonego majątku i jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Poniżej orientacyjne maksymalne stawki taksy (netto) w zależności od wartości nieruchomości.

Do taksy dochodzą wypisy aktu (6 zł netto za stronę) oraz opłata sądowa za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej (200 zł). Trzeba też pamiętać o podatkach:

• Zniesienie współwłasności ze spłatą – co do zasady podlega podatkowi PCC 2% od wartości udziału nabywanego ponad dotychczasowy udział (podatek pobiera notariusz).
• Podział majątku wspólnego małżonków – nie podlega PCC, bo nie jest wymieniony wśród czynności opodatkowanych.

Sytuacje podatkowe bywają różne, dlatego dokładny koszt zawsze ustalamy indywidualnie przed sporządzeniem aktu. Listę dokumentów do typowych czynności znajdziesz też na stronie wymagane dokumenty.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 195–212 (współwłasność i jej zniesienie), art. 158 (forma aktu notarialnego przy nieruchomości)
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 31–35 (wspólność majątkowa), art. 47 (umowa majątkowa), art. 46 (podział majątku po ustaniu wspólności)
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 1 (zniesienie współwłasności ze spłatą)