Autor: Ewelina Mackiewicz, Notariusz  ·  27.05.2026

Pełnomocnictwo notarialne w Warszawie to dokument, który pozwala innej osobie skutecznie działać w Twoim imieniu – nawet wtedy, gdy z różnych powodów nie możesz pojawić się osobiście u notariusza, w urzędzie czy w banku. W naszej Kancelarii na Powiślu pomagamy precyzyjnie określić zakres uprawnień pełnomocnika, tak aby zachować pełną kontrolę nad swoimi sprawami.

Najczęściej pełnomocnictwo bywa potrzebne wtedy, gdy mocodawca przebywa za granicą, mieszka w innym mieście, jest osobą starszą z ograniczoną mobilnością lub po prostu chce powierzyć obsługę konkretnej sprawy zaufanej osobie. Warto jednak wiedzieć, że nie każde pełnomocnictwo wystarczy – w niektórych sytuacjach prawo bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego, a sporządzenie dokumentu „na zwykłej kartce” skutkuje jego nieważnością.

Czym jest pełnomocnictwo notarialne i kiedy jest potrzebne?

Pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie woli, w którym mocodawca upoważnia pełnomocnika do dokonywania określonych czynności prawnych w jego imieniu i ze skutkiem dla niego. Podstawą prawną jest art. 98 i nast. Kodeksu cywilnego. Pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy – nie staje się stroną umowy, a wszystkie skutki prawne (prawa i obowiązki) powstają bezpośrednio po stronie mocodawcy.

Forma notarialna pełnomocnictwa jest wymagana wtedy, gdy sama czynność, do której pełnomocnik ma być umocowany, wymaga formy aktu notarialnego. Wynika to z zasady tzw. ekwiwalentu formy zapisanej w art. 99 § 1 KC – jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W praktyce do najczęstszych sytuacji, w których konieczne jest pełnomocnictwo notarialne, należą:

• sprzedaż, kupno lub darowizna nieruchomości (mieszkania, działki, domu),
• ustanowienie hipoteki, służebności bądź użytkowania,
• zawiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnej,
• złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4–6 KPC,

W każdej z tych sytuacji pełnomocnictwo udzielone w zwykłej formie pisemnej będzie po prostu nieważne – a co za tym idzie, czynność dokonana przez pełnomocnika również nie wywoła skutków prawnych.

Rodzaje pełnomocnictw: ogólne, rodzajowe i szczególne

Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe rodzaje pełnomocnictwa, a wybór właściwego zakresu jest jedną z najważniejszych decyzji, jaką podejmuje mocodawca.

• Pełnomocnictwo ogólne (art. 98 zd. 1 KC) – obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, czyli bieżącej obsługi spraw mocodawcy (np. odbiór korespondencji, opłacanie rachunków, reprezentacja w urzędach administracji). Pod rygorem nieważności wymaga formy pisemnej (art. 99 § 2 KC), ale nie aktu notarialnego.
• Pełnomocnictwo rodzajowe – upoważnia do dokonywania określonego rodzaju czynności (np. wszystkich czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości należących do mocodawcy, prowadzeniem konkretnego rachunku bankowego, reprezentowaniem w sprawie spadkowej).
• Pełnomocnictwo szczególne (do poszczególnej czynności, art. 98 zd. 2 KC) – upoważnia do dokonania jednej, ściśle określonej czynności (np. sprzedaży konkretnego mieszkania przy ul. Okrąg 4a w Warszawie na rzecz wskazanej osoby za określoną cenę).

W praktyce naszej Kancelarii na Powiślu większość pełnomocnictw notarialnych to pełnomocnictwa szczególne – ponieważ mocodawca chce dokładnie określić, do czego upoważnia pełnomocnika i w jakich granicach. Jest to także najbezpieczniejsze rozwiązanie z punktu widzenia ochrony interesów mocodawcy.

Co powinno zawierać pełnomocnictwo notarialne

Dobrze sporządzone pełnomocnictwo notarialne musi precyzyjnie określać kilka kluczowych elementów. Brak choćby jednego z nich może spowodować, że pełnomocnik nie zostanie dopuszczony do czynności – np. notariusz lub bank odmówi przyjęcia oświadczenia z powodu wątpliwości co do zakresu umocowania.

• Dokładne dane mocodawcy i pełnomocnika – imiona, nazwiska, imiona rodziców, PESEL, numer i seria dokumentu tożsamości, adres zamieszkania.
• Precyzyjny zakres czynności – do czego konkretnie pełnomocnik jest upoważniony (np. sprzedaż mieszkania nr 4 przy ul. Okrąg 4a w Warszawie, KW nr WA1M/00012345/6, za cenę nie niższą niż 850 000 zł).
• Czas obowiązywania – pełnomocnictwo może być terminowe (np. ważne do 31.12.2026) lub bezterminowe. 
• Prawo substytucji (art. 106 KC) – czy pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa (tzw. substytucji). Domyślnie nie może, chyba że uprawnienie to wynika z treści pełnomocnictwa, ustawy lub stosunku prawnego będącego podstawą umocowania.
• Pełnomocnictwo do czynności „z samym sobą” – jeśli pełnomocnik ma być jednocześnie drugą stroną umowy (art. 108 KC), wymaga to wyraźnego zezwolenia w treści pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości – szczególne wymagania

Pełnomocnictwo do sprzedaży lub kupna mieszkania należy do najczęściej udzielanych pełnomocnictw notarialnych w Warszawie. Wynika to z faktu, że wiele transakcji odbywa się pod presją czasu (np. promesa kredytowa, termin wydania lokalu), a strony często mieszkają w różnych miastach lub krajach.

Ponieważ sprzedaż nieruchomości pod rygorem nieważności wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 KC), również pełnomocnictwo do takiej sprzedaży musi mieć tę formę. Dotyczy to każdej postaci nieruchomości – mieszkania, domu, działki, garażu, udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W takim pełnomocnictwie szczególnie istotne są:

• Identyfikacja nieruchomości – adres, numer księgi wieczystej, ewentualnie numer ewidencyjny działki. Ogólne sformułowania w rodzaju „wszelkich nieruchomości należących do mocodawcy” są dopuszczalne.
• Minimalna cena sprzedaży – warto wskazać dolny próg ceny, poniżej której pełnomocnik nie może sprzedać nieruchomości. To podstawowe zabezpieczenie przed sprzedażą po zaniżonej kwocie.
• Upoważnienie do odbioru ceny – jeśli pełnomocnik ma pobierać cenę sprzedaży, musi to być wyraźnie zapisane (najlepiej z wskazaniem konkretnego numeru rachunku bankowego).
• Upoważnienie do poddania mocodawcy egzekucji, co do wydania nieruchomości

W praktyce kancelaryjnej w Warszawie pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości otrzymujemy najczęściej w sprawach, w których mocodawca przebywa za granicą, jest poważnie chory albo z powodów osobistych nie chce uczestniczyć w transakcji. Sprawdź też nasz przewodnik sprzedaż mieszkania krok po kroku oraz checklistę dokumentów do zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa

Zgodnie z art. 101 § 1 KC mocodawca może w każdej chwili odwołać pełnomocnictwo notarialne – nawet jeśli zostało ono udzielone na czas określony. Odwołanie nie wymaga wskazania przyczyny.

Aby odwołanie było w pełni skuteczne, warto przestrzegać kilku zasad:

• Forma odwołania – najbezpieczniej zachować tę samą formę, w której pełnomocnictwo zostało udzielone. Pełnomocnictwo notarialne odwołuje się w drodze odrębnego aktu notarialnego lub pisemnego oświadczenia z notarialnie poświadczonym podpisem.
• Zawiadomienie pełnomocnika – odwołanie wywiera skutek prawny od momentu, gdy pełnomocnik się o nim dowiedział. Najlepiej wysłać oświadczenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
• Zawiadomienie osób trzecich – kluczowy element ochrony mocodawcy. Zgodnie z art. 105 KC do chwili, gdy osoba trzecia dowiedziała się o odwołaniu, czynność pełnomocnika z taką osobą pozostaje ważna (chyba że osoba trzecia działała w złej wierze). Warto zatem zawiadomić banki, urzędy i kontrahentów, wobec których pełnomocnik mógł działać.
• Zwrot dokumentu – mocodawca może żądać zwrotu wszystkich wypisów pełnomocnictwa, jakie znajdują się w posiadaniu pełnomocnika.

Pełnomocnictwo wygasa automatycznie również w kilku innych sytuacjach (art. 101 § 2 KC): wraz ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, upływem terminu, na który zostało udzielone, oraz wykonaniem czynności, do której pełnomocnictwo zostało udzielone (jeżeli było szczególne).

Ile kosztuje pełnomocnictwo u notariusza w 2026 roku?

Koszty pełnomocnictwa notarialnego są regulowane § 8 pkt 4 i 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2024.1566) i należą do najniższych opłat w cenniku notariusza:

Stawki podane w rozporządzeniu są stawkami maksymalnymi – notariusz może zaproponować niższą taksę, ale nie może żądać wyższej. W praktyce większość kancelarii w Warszawie stosuje stawki maksymalne, ponieważ są one i tak relatywnie niskie. Dla porównania – wypis aktu pełnomocnictwa zajmujący 2 strony to dodatkowo ok. 14,76 zł brutto.

Ministerstwo Sprawiedliwości w 2026 roku zapowiedziało prace nad nowelizacją rozporządzenia – m.in. stałe stawki (w tym za pełnomocnictwa) mają zostać podwyższone po raz pierwszy od 20 lat. Termin wejścia w życie nowych stawek nie został jeszcze ogłoszony – do tego momentu obowiązują kwoty z tabeli powyżej.

Najczęściej zadawane pytania o pełnomocnictwo notarialne

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 98 (rodzaje pełnomocnictwa), art. 99 (forma pełnomocnictwa), art. 101 (odwołanie i wygaśnięcie), art. 105 (skuteczność wobec osób trzecich), art. 106 (substytucja), art. 108 (czynność z samym sobą), art. 158 (forma aktu notarialnego dla nieruchomości)
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, art. 79 pkt 2 (czynności notarialne), art. 91–95 (akt notarialny)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2024.1566), § 8 pkt 4 i 5 (pełnomocnictwa), § 12 (wypisy)