Autor: Ewelina Mackiewicz, Notariusz  ·  27.05.2026

Najem okazjonalny to instytucja stworzona z myślą o właścicielach prywatnych mieszkań, którzy chcą wynająć lokal bez ryzyka, że w razie kłopotów z lokatorem odzyskanie nieruchomości zajmie kilka lat. Kluczową rolę odgrywa tu notariusz – bez sporządzonego w jego obecności oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji umowa nie ma charakteru najmu okazjonalnego i nie daje przewidzianej w ustawie ochrony.

Dlaczego standardowa umowa najmu nie chroni właściciela?

Przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego właściciel działa w warunkach silnej ochrony lokatora wynikającej z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy nie wystarcza, żeby odzyskać mieszkanie – jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, konieczna jest droga sądowa.

Sąd, orzekając o eksmisji, zawsze rozważa, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Obowiązkowo przyznaje takie uprawnienie m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria dochodowe, bezrobotnym oraz obłożnie chorym. Dopóki gmina nie wskaże lokalu socjalnego, komornik nie może wykonać wyroku eksmisyjnego – a kolejka oczekujących w Warszawie jest długa.

Do tego dochodzi okres ochronny – ustawowy zakaz wykonywania eksmisji do pomieszczeń tymczasowych w okresie od 1 listopada do 31 marca. W praktyce typowa eksmisja na zasadach ogólnych w Warszawie trwa od dwóch do pięciu lat, a w trakcie postępowania właściciel zazwyczaj nie otrzymuje czynszu i pokrywa opłaty eksploatacyjne z własnych środków.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego uregulowany w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Jego istotą jest wyłączenie większości przepisów ochronnych – w zamian za jednoznaczne wskazanie z góry, gdzie najemca może się przenieść po zakończeniu najmu, i jego dobrowolne poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego.

Trzy filary tej instytucji to:

• Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego – sporządzane w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w określonym terminie po zakończeniu umowy.
• Wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji – wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.
• Zgłoszenie umowy do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu – warunek konieczny do utrzymania ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Kto może być stroną najmu okazjonalnego? Ograniczenia podmiotowe

Najem okazjonalny nie jest dostępny dla każdego – ustawa wyraźnie zawęża krąg osób, które mogą go zawrzeć po stronie wynajmującego.

Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że spółki, fundacje, deweloperzy oraz osoby fizyczne traktujące wynajem jako zorganizowaną działalność gospodarczą nie mogą skorzystać z tej formy najmu. Dla nich ustawodawca przewidział oddzielną instytucję – najem instytucjonalny (art. 19f–19j ustawy).

Najemcą może być co do zasady każda osoba fizyczna, ale lokal musi być wynajmowany w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych. Wykluczone jest zatem prowadzenie w wynajmowanym mieszkaniu działalności gospodarczej (np. biura) czy podnajmowanie go dalej w celach zarobkowych.

Trzecim ograniczeniem jest maksymalny czas trwania umowy – najem okazjonalny może być zawarty na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego okresu strony mogą zawrzeć nową umowę najmu okazjonalnego.

Rola notariusza w procedurze najmu okazjonalnego

Sama umowa najmu okazjonalnego wymaga jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności – strony mogą ją sporządzić samodzielnie. Notariusz wkracza w procedurę przy najważniejszym z załączników: oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które bezwzględnie musi mieć formę aktu notarialnego.

W trakcie wizyty w kancelarii notariusz wykonuje kilka istotnych czynności:

• weryfikuje tożsamość najemcy na podstawie ważnego dokumentu tożsamości i upewnia się, że działa on z pełnym rozeznaniem;
• poucza o skutkach prawnych oświadczenia – najemca musi rozumieć, że dobrowolnie poddaje się egzekucji, co umożliwi przyszłemu wierzycielowi (wynajmującemu) skierowanie sprawy bezpośrednio do komornika z pominięciem pełnego postępowania sądowego;
• sporządza akt notarialny, w którym najemca zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w terminie wskazanym przez wynajmującego po zakończeniu lub wypowiedzeniu umowy;
• wydaje wypisy aktu – wynajmujący powinien zachować co najmniej jeden oryginalny wypis, ponieważ to on stanowi tytuł egzekucyjny.

Stawka notarialna w tym przypadku jest preferencyjna. Maksymalna taksa notarialna za przyjęcie oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę w trybie art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę obowiązującego w dniu sporządzenia aktu (§ 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Do tej kwoty dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów – 6 zł netto za stronę.

Niezbędne elementy umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego musi spełniać kilka wymogów formalnych, których brak powoduje, że nie jest traktowana jako najem okazjonalny, lecz jako zwykła umowa najmu – z całą jego ochroną lokatora.

Warto, aby wskazany lokal zastępczy mógł realnie przyjąć najemcę – przepisy nie nakładają na notariusza obowiązku jego oględzin, ale wynajmujący powinien upewnić się, że osoba potwierdzająca zgodę faktycznie dysponuje danym lokalem i że adres nie jest fikcyjny.

Procedura odzyskania lokalu – eksmisja w najmie okazjonalnym

Największą zaletą najmu okazjonalnego jest uproszczona ścieżka odzyskania mieszkania. Procedura wygląda następująco:

1. Wypowiedzenie umowy – wynajmujący wypowiada umowę z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy (najczęściej zaleganie z czynszem za co najmniej trzy okresy płatności pomimo uprzedzenia i wyznaczenia miesięcznego terminu) lub z innych powodów określonych w samej umowie.
2. Pisemne żądanie opróżnienia lokalu – po zakończeniu umowy wynajmujący doręcza najemcy żądanie wydania lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin opróżnienia nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia.
3. Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności – jeśli najemca po upływie wskazanego terminu nadal nie wydał lokalu, wynajmujący składa do sądu rejonowego (właściwego dla miejsca położenia nieruchomości) wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Sąd rozpoznaje wniosek w postępowaniu nieprocesowym, ograniczonym do badania formalnej poprawności dokumentów.
4. Skierowanie sprawy do komornika – po uzyskaniu klauzuli wykonalności wynajmujący składa u komornika wniosek o wszczęcie egzekucji świadczenia niepieniężnego (opróżnienie lokalu). Komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie.
5. Przymusowe opróżnienie i przeniesienie do lokalu zastępczego – jeśli najemca nadal nie wydaje lokalu, komornik przeprowadza eksmisję i przenosi go (wraz z osobami z nim mieszkającymi) do wskazanego w załączniku lokalu zastępczego.

W tym trybie nie obowiązuje obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ani okres ochronny obowiązujący od 1 listopada do 31 marca – komornik może wykonać eksmisję również w miesiącach zimowych, ponieważ przenosi najemcę do z góry wskazanego lokalu, a nie do pomieszczenia tymczasowego.

Najem standardowy a najem okazjonalny – porównanie

Różnice praktyczne między dwoma reżimami najmu lokalu mieszkalnego są fundamentalne dla właściciela nieruchomości:

Ryzyka i ograniczenia – kiedy najem okazjonalny zawodzi?

Najem okazjonalny nie daje stuprocentowej gwarancji szybkiego odzyskania lokalu. Istnieje kilka sytuacji, w których jego ochrona okazuje się słabsza, niż mogłoby się wydawać.

Niezgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. To najczęstszy błąd właścicieli. Brak zgłoszenia w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu powoduje, że umowa traci szczególny charakter i staje się zwykłym najmem – z pełną ochroną lokatora.

Utrata dostępności lokalu zastępczego. Najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni od utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu wskazać inny i dostarczyć właścicielowi nowe oświadczenie. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z 7-dniowym terminem – ale jeśli najemca uchyla się od kontaktu, weryfikacja faktycznej dostępności lokalu zastępczego może być utrudniona dopiero na etapie egzekucji.

Wskazanie fikcyjnego lokalu zastępczego. Notariusz nie wizytuje lokalu wskazanego przez najemcę. Jeżeli adres okaże się fikcyjny albo właściciel lokalu zastępczego wycofa zgodę, komornik na etapie egzekucji może mieć trudność z przeprowadzeniem najemcy do nowego miejsca – co opóźnia całą procedurę. Dlatego warto żądać poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego u notariusza i samodzielnie sprawdzić wiarygodność tego oświadczenia.

Wadliwe wypowiedzenie umowy. Sąd, badając wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, sprawdza między innymi prawidłowość wypowiedzenia. Pochopne wypowiedzenie bez zachowania wymaganych terminów ostrzeżenia (przy zaległościach czynszowych) skutkuje oddaleniem wniosku i koniecznością rozpoczęcia całej procedury od nowa.

Odpowiedzialność wynajmującego za stan lokalu. Najem okazjonalny nie zwalnia właściciela z obowiązków wynikających z prawa cywilnego – lokal musi być przekazany w stanie zdatnym do umówionego użytku, a wynajmujący odpowiada za jego wady. Spór o stan techniczny mieszkania może otworzyć najemcy drogę do podważenia wypowiedzenia.

Przykład praktyczny – mieszkanie w Śródmieściu

Załóżmy, że właściciel mieszkania na warszawskim Powiślu wynajmuje lokal o czynszu 4 500 zł miesięcznie. Po sześciu miesiącach prawidłowych wpłat najemca przestaje płacić. Scenariusz reakcji wygląda następująco:

1. Miesiąc 1–3 zaległości: właściciel wysyła pisemne wezwania do zapłaty z uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia umowy. Po zaleganiu z czynszem za 3 pełne okresy płatności i upływie miesięcznego terminu dodatkowego doręcza wypowiedzenie umowy na piśmie.
2. Bezpośrednio po wypowiedzeniu: właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem dając mu minimum 7 dni na opuszczenie mieszkania.
3. Po upływie 7 dni: właściciel składa do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. W praktyce nadanie klauzuli następuje zwykle w ciągu 4–8 tygodni.
4. Po uzyskaniu klauzuli: wniosek do komornika o opróżnienie lokalu. Komornik wyznacza termin dobrowolnego opuszczenia, a w razie potrzeby przeprowadza eksmisję do wskazanego lokalu zastępczego – kolejne 4–12 tygodni.

Łącznie od momentu wypowiedzenia do faktycznego odzyskania lokalu mija zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy. Dla porównania, ten sam scenariusz przy najmie standardowym oznaczałby co najmniej 2–3 lata postępowania, a w trakcie procesu właściciel nie otrzymywałby czynszu i pokrywałby koszty utrzymania lokalu.

Kiedy najem okazjonalny się opłaca, a kiedy lepiej zostać przy zwykłej umowie?

Najem okazjonalny jest optymalnym rozwiązaniem dla większości właścicieli prywatnych mieszkań w Warszawie, którym zależy na pewności odzyskania lokalu – szczególnie przy:

• wynajmie mieszkania jako jedynej lub głównej nieruchomości właściciela,
• najmie długoterminowym (rok i więcej) osobom, których jeszcze dobrze nie znamy,
• wcześniejszych negatywnych doświadczeniach z lokatorami,
• sytuacji, gdy mieszkanie ma w przyszłości zostać sprzedane lub udostępnione członkom rodziny.

Standardowa umowa najmu może być wystarczająca w sytuacjach, gdy wynajmujemy lokal osobom z bliskiego kręgu znajomych lub rodziny, gdy najem ma charakter krótkoterminowy (np. kilka miesięcy) albo gdy ze względów osobistych nie chcemy żądać od najemcy oświadczenia notarialnego – trzeba jednak świadomie zaakceptować ryzyko, że w razie konfliktu odzyskanie lokalu zajmie kilka lat.

W naszej Kancelarii Notarialnej na warszawskim Powiślu codziennie sporządzamy oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 KPC oraz poświadczamy podpisy na oświadczeniach właścicieli lokali zastępczych. Pomagamy też właścicielom przeanalizować, czy dokumentacja przygotowana z drugą stroną daje pełną ochronę – warto skonsultować się z notariuszem jeszcze przed podpisaniem samej umowy najmu, a nie po fakcie.

Najczęściej zadawane pytania

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19a–19e (najem okazjonalny), art. 11 (wypowiedzenie umowy), art. 14–16 (lokal socjalny i okres ochronny)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 §1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 7 (taksa za oświadczenie przy najmie okazjonalnym)